點(diǎn)擊關(guān)注 海島快訊 2023-04-14 00:00 發(fā)表于海南
過去被疫情困住手腳的那三年，真是憋悶了太久，“新十條”后，大家想到的第一件事，就是外出旅游、感受大自然、享受慢生活。經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，
春節(jié)假期全國國內(nèi)旅游出游 3.08 億人次，同比增長 23.1%，恢復(fù)至 2019 年同期的 88.6%。
因此，在這輪房地產(chǎn)回暖行情里，最先爆發(fā)的就是旅居，而國內(nèi)文旅就是海南和云南。云南西雙版納，各大樓盤此時正在瘋狂調(diào)價了；海南，從海口到萬寧、再到三亞，不僅都在調(diào)價、很快將進(jìn)入無房可售的階段了。而作為一個北方人，不只是我，絕大多數(shù)北方人，都有近海情結(jié)。海南獨(dú)有的海島生活，沙灘、海浪、椰林、吃不膩的海鮮……只有在這里才能真正放輕松、放下煩憂、放慢腳步，真正享受自然和生活。而海南另一個高含金量且無可替代的身份就是——“自貿(mào)港”和稅收優(yōu)待，未來大有可為。
熟悉海南的人都知道，整個海南島分為東線、中線和西線。西線起步比較晚，主要發(fā)展的是輕工業(yè)以及造紙業(yè)，各類配套設(shè)施都不完善；中線主要是五指山脈，少數(shù)名族云集區(qū)，配套相對較少；東線的海景資源最多最好，又匯集了旅游、教育、文化、醫(yī)療、商業(yè)配套，是整個海南島的“黃金東海岸線”。所以，全國游客去海南，都是去東海岸線；全國旅居人士在海南買房，也是在東海岸線。這次我去海南深度考察，沿著東海岸線自駕，從海口--萬寧--陵水--三亞，一路南下，挨個看了個遍。海南留給普通人的機(jī)會不多了，好房子不多了，能買得起的也不多了！
走在大街上，餐飲店里，經(jīng)常能聽到各地方言，東北人、河南人、北京人、川渝人等等都很多。他們中，經(jīng)常三五成團(tuán)，有些人是來旅游的，有些人每年冬天都來避寒度假，有些人已經(jīng)買了房長居數(shù)年，成為新海南人了。此時的海南不只是海南人的，已經(jīng)變成了全國人的第二居所。在我看來，買海南旅居，首先有三點(diǎn)建議給大家：1、要買就買海景資源周邊，城區(qū)一律不是優(yōu)選！2、最好不要超過北緯21度，海口不是優(yōu)選，濕度太大！3、只買穩(wěn)健房企的文旅大盤，小房企、小盤一概不買！接下來，再看預(yù)算和價格，以及未來價值空間。整個海南，限價正在在提高，海口最高限價突破了2萬8。海口所有樓盤都在貼著限價賣，還要捆綁車位和裝修，過去限價一萬七八，現(xiàn)在所有項(xiàng)目限價都提升了至少3000+元/㎡，關(guān)鍵是限價提高了賣的更貴了，卻依然要捆綁甚至雙重捆綁才能買到；
過去很多人喜歡的陵水清水灣，換了東家，成了一盤散沙。很多年里，清水灣就是雅居樂主場，整個大盤規(guī)劃設(shè)計(jì)確實(shí)很棒，但雅居樂出現(xiàn)資金問題后，項(xiàng)目房子、土地、酒店、連游艇等配套，都一股腦全打包賣給了資方，只留一聲惋惜。現(xiàn)在清水灣能買的只剩綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)一個項(xiàng)目了，最便宜的產(chǎn)品也賣到了3萬+。三亞的問題在于，人太多太嘈雜，已經(jīng)不純粹了，而且房價太高。三亞灣沒有新房了，海棠灣32家酒店看著就喜人，但這里根本沒有70年的純住宅，只有40年商住，而且非常貴，直沖10萬+。想在海棠灣買一套優(yōu)質(zhì)洋房至少需要600萬，一套優(yōu)質(zhì)別墅至少5000萬起步了，還必須全款；當(dāng)然，如果你足夠有錢，買這里，肯定沒問題。篩選下來，放眼海南黃金海岸線，環(huán)境夠純粹又夠清凈，價格1萬45對普通人足夠友好的，居住環(huán)境夠純粹又夠清凈的，也就只剩下唯一一個萬寧了。
海南在全省范圍內(nèi)實(shí)行現(xiàn)房銷售制度已經(jīng)3年，經(jīng)過壓力測試、企業(yè)適應(yīng)、市場磨合，第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項(xiàng)目已在2022年陸續(xù)上市，綜合來看銷售較為穩(wěn)定，但實(shí)施3年來，企業(yè)融資成本增加、二次裝修造成資源浪費(fèi)問題正在隱現(xiàn)。
全國現(xiàn)房銷售占比最高的省份——海南，樓市情況如何？
海南的現(xiàn)房銷售制度
距離海口45公里外的富力·紅樹灣，一場房地產(chǎn)盛會正在這里舉行，海南主要房企“掌門人”悉數(shù)到場。
這場由海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦的年度會議，不僅是海南房企一年一度最重要的聚會，也代表著海南房地產(chǎn)未來發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。
會上，中房協(xié)理事、海南省房協(xié)會長陳權(quán)中在致辭中，著重提到了當(dāng)前現(xiàn)房銷售的熱門話題。他說，海南在實(shí)行現(xiàn)房銷售制度過程中也遇到了一些困惑，一些問題急需得到解決。
陳權(quán)中坦言，問題與困惑主要來自企業(yè)，包括融資渠道及融資成本增加等問題。他還認(rèn)為，海南要求現(xiàn)房交付全裝修“打包”存在一定弊端，比如業(yè)主的二次裝修造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。
海南全省實(shí)行現(xiàn)房銷售制度始于3年前。
2020年3月7日傍晚，海南省對外披露了重要的樓市新政——《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，這一通知由海南省委辦公廳、省政府辦公廳出臺。
新政主要包括三方面內(nèi)容：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實(shí)行本地居民多套住房限購政策（限購兩套），以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。
關(guān)于海南實(shí)行商品住房現(xiàn)房銷售制度的原因，時任海南省住建廳廳長的霍巨燃回答記者提問時稱，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。
為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，上述通知提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度；現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
2020年3月7日成為了一個“分水嶺”，此后新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南也成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。
據(jù)海口住宅與房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2023年2月，海口新增預(yù)售建筑面積123452.99㎡，環(huán)比增加了18.59%；新增預(yù)售房源1196套，環(huán)比增加了24.07%。
其中住宅房源806套，與上月的801套相差不多，車位369個，環(huán)比增加了165.47%，商鋪21套。
回顧海口2022年全年成交269.44萬㎡，平均每月新房成交超20萬㎡，而1、2月海口入市面積都只在10萬㎡左右，從供需關(guān)系來講，處于供需不平衡的狀態(tài)！加之今年以來，海口多盤熱銷，市場上現(xiàn)有住宅庫存本就不多。每月不足千套的住宅供應(yīng)量，有業(yè)內(nèi)表示，海口樓市住宅供應(yīng)處在“告急”狀態(tài)！根據(jù)海口發(fā)改委備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次新增預(yù)售房源的價格如下：
此次值得注意的樓盤是海口江東國際社區(qū)二期，上期推新備案價接近3萬/㎡，本批次回落至2.5萬左右。海口江東國際社區(qū)二期：105套高層住宅取證，備案均價24997元/㎡，戶型有148.32-149.86㎡三居室、182.29-306.51㎡四居室。宇建城市花園二期：203套住宅取證，備案均價19500元/㎡，戶型有85.9-101.36㎡二居室、120.03-130.64㎡三居室、144.96-152.32㎡四居室。大華·錦繡海岸：202套住宅取證，備案均價20996元/㎡，戶型有105.7-120.35㎡三居室。星華海岸城五期：296套住宅取證，備案均價為21000元/㎡，具體戶型如下：【普通住宅9#】124.05-146.24㎡三居室、107.39㎡四居室【普通住宅11#】111.99-129.74㎡三居室【普通住宅12#、13#】107.25-124.33㎡三居室、146.11㎡四居室宇建城市花園二期，5套商鋪，面積372.42-3091.61㎡，毛坯均價48200元/㎡；星華海岸城五期，16套商鋪，面積49.07-148.94㎡，毛坯均價50937.5元/㎡。車位方面，宇建城市花園二期推出車位369個，面積31.04-67.73㎡。其中單個車位366個，200000元/個，子母車位3個，300000元/個。海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比全國最高2月24日下午舉行的海南省房協(xié)年會，朱岳海坐在自己的座位上，聆聽著同行帶來的分享。朱岳海掌管的海南吉祥置業(yè)有限公司于去年3月以超過5億元成交價，競得海口核心區(qū)域金牛嶺片區(qū)一宗近30畝土地開發(fā)權(quán)。朱岳海在海南房地產(chǎn)界以“穩(wěn)健”出名，目前已在海南成功開發(fā)了多個房地產(chǎn)項(xiàng)目。這宗近30畝地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——“吉祥6號”于去年6月份批準(zhǔn)建設(shè)，是海南實(shí)行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目之一。“目前正在按照進(jìn)度加緊施工，預(yù)計(jì)今年年底可對外銷售。”朱岳海告訴中國房地產(chǎn)報記者，如果按照預(yù)售制，“吉祥6號”已具備對外預(yù)售條件。類似“吉祥6號”現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目在海口至少有29個。記者通過中國土地市場網(wǎng)公開數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計(jì)，2022年3月7日至今，海南通過招拍掛方式出讓的普通商品住宅用地81宗，總面積約為250.18萬平方米。81宗地塊中，海口29宗、三亞4宗，其他市縣48宗。關(guān)于對現(xiàn)房銷售的相關(guān)情況，海南有關(guān)方面沒有向記者提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)。記者通過公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度后，至少有81個商品住宅項(xiàng)目均須進(jìn)行現(xiàn)房銷售。今年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，明確提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險”。隨后，山東、安徽、河南、四川四省積極響應(yīng)，開啟了現(xiàn)房試點(diǎn)，鼓勵有條件的地方先行先試。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最近披露的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年，全國31個省份中海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比為39%，是現(xiàn)房銷售占比最高的省份。記者了解到，去年，海南全省房屋銷售面積643.99萬平米，房屋銷售額1098億余元，其中海口房屋銷售面積為269萬余平方米，銷售金額為432億元。
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