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    行業(yè)新聞 ? 淚奔!全國瘋搶的海南,我終于也有了機(jī)會!

    淚奔!全國瘋搶的海南,我終于也有了機(jī)會!

    點(diǎn)擊關(guān)注 海島快訊 2023-04-14 00:00 發(fā)表于海南

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    最近,全國文旅市場,火的一塌糊涂。

    過去被疫情困住手腳的那三年,真是憋悶了太久,“新十條”后,大家想到的第一件事,就是外出旅游、感受大自然、享受慢生活。

    經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算,

    春節(jié)假期全國國內(nèi)旅游出游 3.08 億人次,同比增長 23.1%,恢復(fù)至 2019 年同期的 88.6%。


    因此,在這輪房地產(chǎn)回暖行情里,最先爆發(fā)的就是旅居,而國內(nèi)文旅就是海南和云南。

    云南西雙版納,各大樓盤此時正在瘋狂調(diào)價了;

    海南,從海口到萬寧、再到三亞,不僅都在調(diào)價、很快將進(jìn)入無房可售的階段了。

    而作為一個北方人,不只是我,絕大多數(shù)北方人,都有近海情結(jié)。

    海南獨(dú)有的海島生活,沙灘、海浪、椰林、吃不膩的海鮮……

    只有在這里才能真正放輕松、放下煩憂、放慢腳步,真正享受自然和生活。

    而海南另一個高含金量且無可替代的身份就是——“自貿(mào)港”和稅收優(yōu)待,未來大有可為。


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    熟悉海南的人都知道,整個海南島分為東線、中線和西線。

    西線起步比較晚,主要發(fā)展的是輕工業(yè)以及造紙業(yè),各類配套設(shè)施都不完善;

    中線主要是五指山脈,少數(shù)名族云集區(qū),配套相對較少;

    東線的海景資源最多最好,又匯集了旅游、教育、文化、醫(yī)療、商業(yè)配套,是整個海南島的“黃金東海岸線”。

    所以,全國游客去海南,都是去東海岸線;全國旅居人士在海南買房,也是在東海岸線。

    這次我去海南深度考察,沿著東海岸線自駕,從海口--萬寧--陵水--三亞,一路南下,挨個看了個遍。

    一輪考察歸來,最大的感受就是——

    海南留給普通人的機(jī)會不多了,好房子不多了,能買得起的也不多了!


    現(xiàn)在的海南,早已是全國人的海南。

    走在大街上,餐飲店里,經(jīng)常能聽到各地方言,東北人、河南人、北京人、川渝人等等都很多。他們中,經(jīng)常三五成團(tuán),有些人是來旅游的,有些人每年冬天都來避寒度假,有些人已經(jīng)買了房長居數(shù)年,成為新海南人了。

    此時的海南不只是海南人的,已經(jīng)變成了全國人的第二居所。

    很多人問我,如果在海南選個居住地,該怎么選?

    在我看來,買海南旅居,首先有三點(diǎn)建議給大家:

    1、要買就買海景資源周邊,城區(qū)一律不是優(yōu)選!

    2、最好不要超過北緯21度,海口不是優(yōu)選,濕度太大!

    3、只買穩(wěn)健房企的文旅大盤,小房企、小盤一概不買!
    接下來,再看預(yù)算和價格,以及未來價值空間。


    海口均價2萬+;
    萬寧均價1萬5+;
    陵水清水灣均價3萬+;
    三亞海棠灣均價5.5-10萬+;

    整個海南,限價正在在提高,海口最高限價突破了2萬8。

    海口所有樓盤都在貼著限價賣,還要捆綁車位和裝修,過去限價一萬七八,現(xiàn)在所有項(xiàng)目限價都提升了至少3000+元/㎡,關(guān)鍵是限價提高了賣的更貴了,卻依然要捆綁甚至雙重捆綁才能買到;


    過去很多人喜歡的陵水清水灣,換了東家,成了一盤散沙。

    很多年里,清水灣就是雅居樂主場,整個大盤規(guī)劃設(shè)計(jì)確實(shí)很棒,但雅居樂出現(xiàn)資金問題后,項(xiàng)目房子、土地、酒店、連游艇等配套,都一股腦全打包賣給了資方,只留一聲惋惜。

    現(xiàn)在清水灣能買的只剩綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)一個項(xiàng)目了,最便宜的產(chǎn)品也賣到了3萬+。

    三亞的問題在于,人太多太嘈雜,已經(jīng)不純粹了,而且房價太高。

    三亞灣沒有新房了,海棠灣32家酒店看著就喜人,但這里根本沒有70年的純住宅,只有40年商住,而且非常貴,直沖10萬+。

    想在海棠灣買一套優(yōu)質(zhì)洋房至少需要600萬,一套優(yōu)質(zhì)別墅至少5000萬起步了,還必須全款;當(dāng)然,如果你足夠有錢,買這里,肯定沒問題。

    篩選下來,放眼海南黃金海岸線,環(huán)境夠純粹又夠清凈,價格1萬45對普通人足夠友好的,居住環(huán)境夠純粹又夠清凈的,也就只剩下唯一一個萬寧了。


    海南在全省范圍內(nèi)實(shí)行現(xiàn)房銷售制度已經(jīng)3年,經(jīng)過壓力測試、企業(yè)適應(yīng)、市場磨合,第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項(xiàng)目已在2022年陸續(xù)上市,綜合來看銷售較為穩(wěn)定,但實(shí)施3年來,企業(yè)融資成本增加、二次裝修造成資源浪費(fèi)問題正在隱現(xiàn)。

    全國現(xiàn)房銷售占比最高的省份——海南,樓市情況如何?

    海南的現(xiàn)房銷售制度

    距離海口45公里外的富力·紅樹灣,一場房地產(chǎn)盛會正在這里舉行,海南主要房企“掌門人”悉數(shù)到場。

    這場由海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦的年度會議,不僅是海南房企一年一度最重要的聚會,也代表著海南房地產(chǎn)未來發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

    會上,中房協(xié)理事、海南省房協(xié)會長陳權(quán)中在致辭中,著重提到了當(dāng)前現(xiàn)房銷售的熱門話題。他說,海南在實(shí)行現(xiàn)房銷售制度過程中也遇到了一些困惑,一些問題急需得到解決。

    陳權(quán)中坦言,問題與困惑主要來自企業(yè),包括融資渠道及融資成本增加等問題。他還認(rèn)為,海南要求現(xiàn)房交付全裝修“打包”存在一定弊端,比如業(yè)主的二次裝修造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

    海南全省實(shí)行現(xiàn)房銷售制度始于3年前。

    2020年3月7日傍晚,海南省對外披露了重要的樓市新政——《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,這一通知由海南省委辦公廳、省政府辦公廳出臺。

    新政主要包括三方面內(nèi)容:創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實(shí)行本地居民多套住房限購政策(限購兩套),以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。

    關(guān)于海南實(shí)行商品住房現(xiàn)房銷售制度的原因,時任海南省住建廳廳長的霍巨燃回答記者提問時稱,因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題,成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。

    為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題,上述通知提出改革商品住房預(yù)售制度,自文件印發(fā)之日起,新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度;現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

    2020年3月7日成為了一個“分水嶺”,此后新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南也成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

    據(jù)海口住宅與房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):2023年2月,海口新增預(yù)售建筑面積123452.99㎡,環(huán)比增加了18.59%;新增預(yù)售房源1196套,環(huán)比增加了24.07%。

    其中住宅房源806套,與上月的801套相差不多,車位369個,環(huán)比增加了165.47%,商鋪21套

    回顧海口2022年全年成交269.44萬,平均每月新房成交超20萬,而1、2月海口入市面積都只在10萬㎡左右,從供需關(guān)系來講,處于供需不平衡的狀態(tài)!加之今年以來,海口多盤熱銷,市場上現(xiàn)有住宅庫存本就不多。
    每月不足千套的住宅供應(yīng)量,有業(yè)內(nèi)表示,海口樓市住宅供應(yīng)處在“告急”狀態(tài)!
    根據(jù)海口發(fā)改委備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),本次新增預(yù)售房源的價格如下:

    • 住宅:19500-24997元/㎡
    • 車位(單個):200000元/個
    • 車位(子母):300000元/個
    • 商鋪(毛坯):48200-50937.5元/㎡

    此次值得注意的樓盤是海口江東國際社區(qū)二期上期推新備案價接近3萬/㎡,本批次回落至2.5萬左右
    住宅項(xiàng)目具體概況如下:
    海口江東國際社區(qū)二期:105套高層住宅取證,備案均價24997元/㎡,戶型有148.32-149.86㎡三居室、182.29-306.51㎡四居室。
    宇建城市花園二期:203套住宅取證,備案均價19500元/㎡,戶型有85.9-101.36㎡二居室、120.03-130.64㎡三居室、144.96-152.32㎡四居室。
    大華·錦繡海岸:202套住宅取證,備案均價20996元/㎡,戶型有105.7-120.35㎡三居室。
    星華海岸城五期:296套住宅取證,備案均價為21000元/㎡,具體戶型如下:
    【普通住宅9#】124.05-146.24㎡三居室、107.39㎡四居室
    【普通住宅11#】111.99-129.74㎡三居室
    【普通住宅12#、13#】107.25-124.33㎡三居室、146.11㎡四居室
    商鋪方面有2個項(xiàng)目取證,分別是:
    宇建城市花園二期,5套商鋪,面積372.42-3091.61㎡,毛坯均價48200元/㎡;
    星華海岸城五期,16套商鋪,面積49.07-148.94㎡,毛坯均價50937.5元/㎡。
    車位方面,宇建城市花園二期推出車位369個,面積31.04-67.73㎡。
    其中單個車位366個,200000元/個,子母車位3個,300000元/個。
    海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比全國最高
    2月24日下午舉行的海南省房協(xié)年會,朱岳海坐在自己的座位上,聆聽著同行帶來的分享。
    朱岳海掌管的海南吉祥置業(yè)有限公司于去年3月以超過5億元成交價,競得海口核心區(qū)域金牛嶺片區(qū)一宗近30畝土地開發(fā)權(quán)。朱岳海在海南房地產(chǎn)界以“穩(wěn)健”出名,目前已在海南成功開發(fā)了多個房地產(chǎn)項(xiàng)目。
    這宗近30畝地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——“吉祥6號”于去年6月份批準(zhǔn)建設(shè),是海南實(shí)行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目之一。
    “目前正在按照進(jìn)度加緊施工,預(yù)計(jì)今年年底可對外銷售。”朱岳海告訴中國房地產(chǎn)報記者,如果按照預(yù)售制,“吉祥6號”已具備對外預(yù)售條件。
    類似“吉祥6號”現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目在海口至少有29個。記者通過中國土地市場網(wǎng)公開數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計(jì),2022年3月7日至今,海南通過招拍掛方式出讓的普通商品住宅用地81宗,總面積約為250.18萬平方米。81宗地塊中,海口29宗、三亞4宗,其他市縣48宗。
    關(guān)于對現(xiàn)房銷售的相關(guān)情況,海南有關(guān)方面沒有向記者提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)。記者通過公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度后,至少有81個商品住宅項(xiàng)目均須進(jìn)行現(xiàn)房銷售。
    今年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議,明確提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險”。
    隨后,山東、安徽、河南、四川四省積極響應(yīng),開啟了現(xiàn)房試點(diǎn),鼓勵有條件的地方先行先試。
    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最近披露的監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年,全國31個省份中海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比為39%,是現(xiàn)房銷售占比最高的省份。記者了解到,去年,海南全省房屋銷售面積643.99萬平米,房屋銷售額1098億余元,其中海口房屋銷售面積為269萬余平方米,銷售金額為432億元。

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