行業新聞 ? 公攤面積，亡于2024！

公攤面積，亡于2024！

來源：劉曉博說樓市

作者：劉曉博

房地產行業的巨變，正在發生！

2024年重要的變化之一是：困擾國人多年的公攤面積，將名存實亡。

公攤面積的“退場”，是通過間接方式實現的：一是減少計入公攤的面積，二允許甚至鼓勵開發商“送面積”。

今年5月，深圳發布了2024版“建筑設計規則”，其中至少有兩個條款讓得房率增加：避難層、機房等公共空間被列為“不計容面積”；在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6m增加至0.8m，“飄窗”面積將可加大一圈。

珠海的政策力度比深圳還大，規定：滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺可以不限制進深、配建設施不計入項目總計容建面等。

樓市一直比較活躍的浙江，政策力度更大。

浙江各地普遍推出了“戶屬空中花園不計入建筑面積和容積率，不參與相關配套指標計算，不計產權面積”的政策。而傳統標準里，空中花園被視作陽臺，一般打5折計入產權面積。

義烏規定，不計入面積的“空中花園陽臺”可以達到高層住宅總建筑面積的30%；此外，還允許建設“公共共享平臺”，相當于加大了贈送面積。

有媒體計算之后得出結論，浙江新建住房的得房率將普遍超過100%，甚至達到120%。

當得房率達到100%或以上的時候，就意味著公攤面積消失了。

在樓市政策上一度非常保守，把“反炒房”定性為“斗爭”的長沙，也出臺了類似政策。

長沙公布的“優化房地產開發項目規劃管理若干措施”規定：之前封閉陽臺需要全算面積，現在可以計算為半贈送；飄窗不計入面積，還可以與房間等寬，出挑寬度由不超過0.6米進深改為不超過0.8米進深；設備平臺最多還能再贈送4平方米。

業內人士測算后得出結論，長沙新規下“房屋的累計贈送面積最大可以做到套內建筑面積30%左右”。鑒于舊規下得房率一般在70%到75%，所以新規落地后，長沙新房的得房率普遍可以達到100%。

隨著各地不斷發布新規，公攤面積將在2024年從內地樓市消亡、退場。

為什么會出現這種局面？

這跟房地產市場出現重大拐點，官方對房地產行業未來任務重新定位，有密切關系。

自2021年下半年恒大暴雷后，樓市進入深度調整期。這一輪調整，不是一般意義上的4到5年一個小周期的調整，而是1998年全面房改以來一次深度調整。

如果應對不當，可能帶來樓市長達10年的調整。

國家深思熟慮后的結論是：1998年到2023年，中國房地產完成了住房“有沒有”的任務；接下來要解決的是住房“好不好”的問題。

在住建部年度工作會議，以及兩會答記者問的時候，都多次提出未來要建設好房子、好小區。

所謂好房子，有人理解為第四代住宅，但事實上第四代住宅仍然在試驗中，需要接受市場的檢驗。

我的看法是，此前第四代住宅比較重視空中花園，這固然沒有什么不對，但事實上，好房子應該至少包含以下內容：

1、容積率比較低，最好不超過3倍，高層總層高最好不超過20層；

2、每套住宅至少配置1個停車位，最好能達到1.2個；

3、住宅內層高最好能達到3.5米，至少不低于3.1米；得房率不低于100%。

4、梯戶比合理，等電梯時間短；

5、樓板加厚、隔音效果提升，減少鄰里矛盾；

6、廚房空間比較大，至少能放下雙開門冰箱，允許2人同時操作；

7、有比較大的陽臺、空中花園；每套房有兩個或以上的陽臺、兩個或以上的衛生間；

8、物業管理比較好，小區內配套比較齊全。

在建設好房子的思路下，國家放松了此前限制改善型住房、打壓豪宅的政策，比如廢除了7090政策，放松了限價令，在郊區事實上廢除了“禁墅令”。

鼓勵開發商贈送面積、提高得房率，也成為新政的一部分。

前些年，開發商一度流行贈送面積，當時是禁令在、但地方默許，所以叫“偷面積”。

現在大大方方修改了法規，直接允許這么干，公攤面積就名存實亡了。

公攤面積的概念是誰發明的？網上有很多人說是李嘉誠，其實不然。

因為李嘉誠進入房地產行業相對較晚，真正建立香港房地產基本制度的是霍英東。

霍英東之前，香港不動產都是按整棟樓出售，就不存在公攤面積。但個買得起整棟樓的人極少，所以市場不發達。這是香港樓市“只批發、不零售”的階段。

霍英東為了激活樓市，率先在香港搞了分層出售房屋，后來又按套（單位）出售，并率先搞了預售制度（賣樓花）。

當房屋分套出售的時候，就出現了公共空間如何管理、費用如何分攤的問題。公攤面積被引入香港，是從霍英東開始的。

但這個概念一定是西方發明的，因為他們城鎮化得更早，比如在19世紀紐約就出現了這個概念。

公攤面積概念引入中國內地，是1995年建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》。

香港后來在2013年廢除了公攤面積的規定，商品房的建筑面積等于其套內面積。所以，沒有必要為公攤面積的事情譴責李嘉誠或霍英東。就連預售制度，一直也在香港搞得比較規范，沒有出什么問題。至于內地預售制出現的爛尾樓問題，說到底是是“抄作業”沒有“抄”到位的問題。

此前國家之所以沒有取消公攤面積，是擔心在房地產過熱的時候取消，會顯著提高每平方米的名義房價，加劇房價上漲的預期。

現在是樓市低迷期，通過允許、鼓勵贈送的方式，讓公攤面積名存實亡，不會刺激房價上漲，還能起到鼓勵大家換房的作用，有利于新房銷售。

但這也會帶來兩個結果：

第一，仍然按照舊規范建設、尚未出售的得房率比較低的新房，將會變得更難賣，將被迫加大價格優惠力度；

第二，得房率比較低的二手房，如果位置、配套一般，可能被迫降價才能售出。

鼓勵有條件的家庭換房、換新一代好房子，鼓勵大家多買房對外出租，是樓市未來幾年的政策基調。