海南出臺政策規(guī)范國有住宅用地自建房管理
嚴格限制向個人供應國有住宅用地

海南日報訊(海南日報全媒體記者?孫慧 通訊員?崔林鵬)為進一步規(guī)范海南省國有住宅用地自建房管理工作，省自然資源和規(guī)劃廳、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局日前聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范國有住宅用地自建房管理的通知》(以下簡稱《通知》)，從國有住宅用地自建房土地供應、規(guī)劃管理、建設管理、對外轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)登記、執(zhí)法檢查、處置虛假宣傳七方面全鏈條規(guī)范國有住宅用地自建房管理。

《通知》明確，嚴格限制向個人供應國有住宅用地;加強國有住宅用地自建房規(guī)劃管理和建設管理;嚴格監(jiān)管國有住宅用地自建房轉(zhuǎn)讓行為，國有住宅用地自建房不得分幢、層、戶、間轉(zhuǎn)讓，在建、已建的自建房整體轉(zhuǎn)讓給個人的，受讓人須符合屬地房屋限購政策;國有住宅用地自建房不得分割登記，國有住宅用地自建房轉(zhuǎn)讓辦理不動產(chǎn)登記時，受讓方為共有人的，不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權證書應列明全部共有人。

《通知》要求，相關部門要常態(tài)化開展執(zhí)法檢查，做到國有住宅用地自建房項目事前、事中、事后常態(tài)化監(jiān)督檢查;依法處置虛假宣傳，對排查發(fā)現(xiàn)或者移交的虛假宣傳和違法商業(yè)廣告依法予以嚴厲打擊。

《通知》還明確，文件印發(fā)施行前已取得建設工程規(guī)劃許可證的，可依法辦理不動產(chǎn)登記;再次轉(zhuǎn)讓的，應按本通知要求執(zhí)行。

自建房，可能撐起下一個地產(chǎn)周期

擁有一塊土地，為家人蓋一棟喜歡的兩層小樓，是很多人的夢想。

如今，在我國房地產(chǎn)供需關系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式也面臨著重大變革。

今年4月，浙江麗水率先試點“微小宅地”出讓，個人可以買地建房，建成后可辦房產(chǎn)證可出售。并且已拿出一塊土地當做“試驗田”面向公眾開放，買家可以自己買地、自己設計、自己建房、自己入住、自己售賣。

這個模式一旦跑通和推廣，意味著消費者可以繞過地產(chǎn)商，自建商品房。

更大的意義是，這個試點相當于給出了一種市場上罕有的房地產(chǎn)供給，是在我國現(xiàn)行土地出讓制度、房地產(chǎn)供需模式下進行的一次新嘗試。

眾所周知，房地產(chǎn)曾是拉動中國經(jīng)濟的重要引擎，亦是地方財政最重要的來源。而如今，這個被稱為“周期之母”的行業(yè)，已經(jīng)深度下行，新一輪何時起勢尚未可知。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)商開發(fā)模式存在著高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高金融屬性等頑疾，也給中國經(jīng)濟造成了一些不良的影響。而“個人拿地+自建商品房”的自建房模式，不僅會受到人們的喜愛，更可以成為優(yōu)化地方財政收入來源的良藥。

如今在各地鄉(xiāng)村隨處可見的自建房，也許有機會成為房地產(chǎn)業(yè)下一個周期的模式答案。

麗水模式

個人可以參與到土地一級市場。

浙江麗水，又一次站在了經(jīng)濟改革的前沿陣地。

據(jù)財聯(lián)社、澎湃新聞等報道，今年4月份，該市蓮都區(qū)碧湖新城16畝低密地塊擬出讓，支持“定制化”方案，并已進行了意向征集。

不同以往，此次土地出讓的對象并非地產(chǎn)開發(fā)商，而是面向大眾。可以單個業(yè)主拿地，也可多人聯(lián)合競買，建成后分別認領房屋，辦理各自產(chǎn)權證，每套房子產(chǎn)權獨立。而且建成后，可以通過二手房轉(zhuǎn)讓方式出售給他人。

也就是說，在這個規(guī)則下可以有單個“土豪”一人拿地，也可以多人集資獲取土地。而且建設方式由業(yè)主自主協(xié)定，可以選擇保持原有的兩戶布局，也可將兩戶合并為一戶，自行設計施工。

只要符合規(guī)劃設計條件并通過審批，無論是戶型設計、室內(nèi)裝修，還是房屋風格、庭院布局、景觀和內(nèi)部構(gòu)造等等，都全憑業(yè)主自己喜好定制。

而且這塊土地并非邊角，而是距離麗水市政府僅約10公里車程，位置優(yōu)越，所在的白橋區(qū)是碧湖新城的重要板塊，也是“一脈三城”的重要聯(lián)結(jié)區(qū)域。出讓地塊共16畝，容積率控制在0.7-0.8之間，明顯是為了低密度住宅建設所設置。

麗水市試點地塊，來源：“麗水人居”微信公號

目前，該地塊還在意向征集中，出讓時間未定。蓮都區(qū)自然資源和規(guī)劃分局將在浙江省自然資源智慧交易服務平臺發(fā)布預申請信息，有意者可繳納保證金進行提交預申請。

土地出讓公告發(fā)布后，已提交預申請的業(yè)主可進行正式報名，成功后參與競拍。更為關鍵的是，參與競拍的業(yè)主無戶籍限制，多業(yè)主聯(lián)合沒有數(shù)量上限，每畝起拍價在200萬至300萬元，競拍成功后無須通過成立公司建房。

此前，開發(fā)商一直是我國住宅市場上的主導者，也是土地出讓、房屋建設的總導演。但麗水的改革，將大面積的土地劃分為微型宅地，大幅降低了投資門檻，使得個人可以參與到土地一級市場。同時，也扭轉(zhuǎn)了過往只有開放商購買土地的游戲潛規(guī)則，允許個人或組團拿地。

這在以前都是不可想象的。

對比來看，個人集資買地建房會比從開發(fā)商手中買房價格低不少。8月31日，蓮都國投旗下地產(chǎn)公司以3.248億元的競得同在蓮都區(qū)白橋雙創(chuàng)中心總用地面積82445平方米的土地，每平米不到4000元。

如果按每平米4000元計算，出讓1.2畝（800㎡）的土地，共計320萬。組團拿地，如果建設一棟12層的小高層，每層4戶，共48戶，每戶均攤地價不到 7萬元。按80%土地利用率，每戶面積160平，加上各種建造成本，戶均可能不到30萬。

當前，碧湖房價不到8000元/㎡，購買一套160平米的房子（毛坯）需要近130萬元，而個人集資拿地建房的成本只有其1/4（理論計算值，刨除各種稅費）。

這也難怪，有網(wǎng)友直呼“這是讓窮人也能聯(lián)合建小高層。”

二元局面

鄉(xiāng)村人均居住面積在持續(xù)增長。

房地產(chǎn)短期看政策、中期看經(jīng)濟、長期看人口。

“一戶建”模式試點的展開，背后跟我國近二十年來人口大遷徙有著直接關聯(lián)。

根據(jù)任澤平團隊的研究，近十年來，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，一二線等高能級城市常住人口持續(xù)流入，五六線城市則呈現(xiàn)出人口持續(xù)流出的情況。

2010年-2020年一線、二線城市常住人口年均增長率分別為2.4%、2.7%，而同期五、六線城市人口年均增長率為-0.4%、-0.8%。我國人口總體向一二線集中，五六線城市人口規(guī)模持續(xù)收縮。

而且，經(jīng)濟越是欠發(fā)達，產(chǎn)業(yè)空心化越嚴重，越是無法將人留下來。最典型的要屬位于東北的資源型和工業(yè)城市，綏化、齊齊哈爾和通化三個城市的七普人口比六普均減少超過百萬，是我國人口流出最多的三個城市。

“煤城”鶴崗因資源枯竭、人口不斷流出，房價僅有3000多/平方米，吸引了不少大城市青年前往。

相比21世紀頭十年，2010-2020年間，四線城市人口流出個數(shù)比例從45%增至57%、五線城市從71%增至83%、六線城市從69%增至86%。

農(nóng)村方面，人口的流出一直在持續(xù)。新世紀以來，我國鄉(xiāng)村人口數(shù)量從8億銳減至5億以下，預測2030年將下降至4億，到2035年降至3.3 億，占比降低至約1/4，到2040年將降至3億，占比僅剩兩成。

國務院發(fā)展研究中心旗下《中國發(fā)展觀察》在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，山西呂梁、孝義下轄幾個村落在冬天因取暖不便，只剩幾戶老人獨守空村。有基層干部反映，“有的村一戶人都沒了， 村莊還在地圖上”。

因人口大量流失，鄉(xiāng)村大量土地空閑。人口雖然減少，但鄉(xiāng)村房屋面積卻在持續(xù)上升。第三次國土調(diào)查結(jié)果顯示，村莊建設用地規(guī)模達3.29億畝，是城市(包括建制鎮(zhèn))用地的2.12 倍，人均村莊用地高達417㎡。

這些數(shù)據(jù)都意味著，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和低能級城市并不需要那么多高層住宅。

從目前的實際情況來看，繼續(xù)吸引地產(chǎn)商投資建設高層住宅——尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和低能級城市，已經(jīng)變得相當困難。在這種情況下化整為零，向公眾出讓微型地塊，不失為一副良藥。

地產(chǎn)變革

自建房正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式。

在日本，一直有“富人住公寓，窮人住別墅”的說法。

所謂的“一戶建”，即“一家一戶、一人一室”，源于日本的獨立住宅，類似于別墅概念，區(qū)別于我們的別墅有圍蔽的物業(yè)管理，而“一戶建”為業(yè)主自主建設、自主管理，業(yè)主自主承擔定期檢查、房屋修繕、安全設施、垃圾清運、植物養(yǎng)護等。

各類日本動畫片中，主角們所住的房子都屬于一戶建，“美式大別墅”的情況也基本類似。

在我國，“一戶建”率先在民營經(jīng)濟較為發(fā)達、居民富裕程度較高的浙江、廣東等地的農(nóng)村宅基地上拔地而起。

尤其是浙江農(nóng)村，在“千村示范、萬村整治”（千萬工程）的推動下，農(nóng)村面貌煥然一新，環(huán)境整治顯著提升，20年來造就了大量的高水準鄉(xiāng)村建設。

目前，浙江全省90%以上的村莊都達到了新時代美麗鄉(xiāng)村標準。千萬工程還被當做標桿被寫進今年的中央一號文件，要求各地總結(jié)經(jīng)驗，推廣學習，推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。 

行走在浙江的村莊，會看到一排排各具特色的別墅，或是江南風韻，或是現(xiàn)代豪華，傳統(tǒng)意義上的鄉(xiāng)村已經(jīng)被大量徹底改造了。

“千萬工程”還榮膺聯(lián)合國最高環(huán)保榮譽“地球衛(wèi)士獎”中的“激勵與行動”獎。聯(lián)合國副秘書長兼環(huán)境規(guī)劃署執(zhí)行主任索爾海姆表示：“我在浙江浦江和安吉看到的，就是未來中國的模樣，是未來世界的模樣。”

浙江會通過多種措施幫助村民翻修房屋。比如在太湖源鎮(zhèn)青云村，村民選定民居風格，只需要出材料和人工費，在規(guī)劃、設計、基礎設施、監(jiān)理方面都不用花錢。

金融支持方面，很多地區(qū)的村民都已經(jīng)可以得到來自正規(guī)機構(gòu)的低息建房貸款。

整體上看，農(nóng)民自建一幢毛坯房最低僅需數(shù)十萬元，而馬路對面一套四室的商品房可能就需要330萬元。

可以說，在各地鄉(xiāng)村，自建房正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，甚至可以稱作地產(chǎn)業(yè)的一次變革。

浙江杭州、麗水的自建房模式，在長三角、珠三角地區(qū)具有廣泛的推廣意義，對于緩解地方財政也有積極作用。“土地財政”歷經(jīng)二十余年發(fā)展，早已是地方政府財政收入的重要來源，但如今的情況正隨地產(chǎn)周期的變化而變化。

隨機挑選東南西北中幾個樣板城市的2023年財政情況，可窺一二：

浙江麗水一般公共財政預算收入186.1億元，一般公共財政支出653.7億元；

廣東云浮一般公共預算收入92.93億元，一般公共預算支出257.08億元；

甘肅天水一般公共預算收入46.34億元，一般公共預算支出350.64億元；

貴州六盤水一般公共預算收入110.33億元，一般公共預算支出341.06億元。

這些地方，大開發(fā)商不愿意來，小開發(fā)商沒實力，土地收入并不穩(wěn)定。這種背景下，如果重新整合土地資源并面向大眾出讓，或許對于改善局面會有所幫助。

寫在最后

多年來，我國土地出讓及地產(chǎn)市場均由開發(fā)商主導。

但其實根據(jù)我國相關法律法規(guī)，境內(nèi)自然人、法人和其他組織（除法律、法規(guī)另有規(guī)定外），均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

在新的地產(chǎn)變革期，“個人拿地-個人建房”將有機會為土地和地產(chǎn)市場注入新鮮活力。早在2022年3月，麗水蓮都區(qū)曾出讓1宗小體量宅地，最終以1.01億元被自然人競得，加上此次的“微小宅地”出讓試點，為“自建住宅”時代打開了一扇窗戶。

近期，我國也提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權，因城施策。

或許伴隨著麗水模式的鋪開，新的地產(chǎn)周期將以這種方式徐徐展開。